こんにちは、とびうお（@tobiuo89098360）です。
2月・3月この時期は不動産賃貸業にとって繁忙期。
転勤や転職、子どもの進学などで住み替えをする検討中の方も多いのではないでしょうか？
- とにかく初期費用を安くしたい
- 良い物件をできる限り安く借りたい
- 不動産屋に騙されたくない
- 費用を抑えるための具体策を知りたい
10万円以上も安くするって、、、
どうせ難しいことなんでしょ！？
という声が聞こえてきそうですが、それほど難しいものではありません。
簡単なものから高難度のものまで、難易度別でご紹介しております。
単純に、営業マンに伝えるだけで安くなるものだってあるんです！
要は、「知っているか知らないか」です。
6割の人は初期費用が高すぎて入居を諦めたことがある！
2021年4月、賃貸物件の初期費用について面白い調査結果が発表されました。
およそ6割の人が初期費用が高くて入居を諦めた経験があったんです。
調査結果の中には、「負担してもらえたら嬉しい費用」という項目もありました。
負担してくれたら嬉しいと控えめになってはダメです。
本来オーナーが負担するべき項目も紛れ込んでいるのですから。
1位〜3位はもちろん本記事で節約方法を紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。
友人からの賃貸相談
普段は売買営業を行っている私もこの時期は友人や知人紹介者の賃貸住宅探しを行います。
先日、友人3人から賃貸アパートへの住替え相談が舞い込んできました。
3人は友人共通して、「良い物件をできるだけ安く借りたい」と言う要望を持っていました。
きっと住み替えを検討される方だれしもがそう思っていることでしょう。
今回は、友人の住替え先の契約で初期費用を12.9万円安くすることができましたので具体的な方法をご紹介していきます。
- 年齢／20代
- 家族構成／夫婦2人暮らし
- 間取り／2LDK
- 申込み物件の家賃／72,000円
6つのやるべきことをご紹介（節約術）
初期費用の見積書をもらいましょう【難易度レベル0】
気になる物件が見つかってもすぐに内覧してはいけません！！
まずは初期費用見積りを請求しましょう。
お申し込みフォームから問い合わせをしてご自身のメールアドレスに送ってもらうことをおすすめします。
どうして最初に見積もりをもらうの？
後ほど出てくるぼったくり価格の支出項目がないかチェックするためです。
いきなり内覧して、ぼったくり費用マシマシの初期費用計算書をもらったとする。
この会社はこんなに初期費用が高いのか。
内覧も済ませたし物件はここにしよう。
他の会社で見積もりをとって申し込めばいいか…
それはやめたほうがいいです。
後々トラブルになります。
「同じ物件なら安い方で契約をする」
ごく当たり前のことですが、不動産業界ではタブーです。
内覧を行った不動産会社以外で申し込んだ場合、あとから最初に案内してくれた会社からクレームの電話が入る恐れがあります。
案内だけさせといて他で申し込むってどういうことですか？
非常識にもほどがありますよ。
不動産業界でいう「抜き行為」という違反です。
すぐにうちから申し込み直してください。
「バレなければセーフ」ということもありますが、内覧した会社がその「建物の管理会社」である場合は確実にすぐにバレますから絶対にやめたほうがいいです。
フリーレント交渉【難易度レベル2】
見積もりをもらって物件を見に行き、気に入った物件が見つかった。
ここからが初期費用を下げるための交渉です。
「フリーレント交渉」を行いましょう。
フリーレントとは、「一定期間家賃を無料にするサービス」のことです。
いきなり、フリーレントお願いします！！
と言っても簡単にOKはもらえません。
ではどうしたら良いか。
借りることを前提とし、オーナーさんに二者択一してもらう。
友人賃貸の交渉時は以下のようにしました。
オーナー様、内覧者は物件を凄く気に入っており長期での入居を考えています。
【フリーレント1ヶ月】または【家賃月額2,000円値下】になればすぐにでも申し込みたい
と申しております。
すぐに借りてくれるのなら、
フリーレント1ヶ月でお願いします。
このように「借りたい！」という意思を伝えることでオーナーも現実味のある話と捉え、真剣に話を聞いてくれます。
さらにオーナーは、家賃の値下げは嫌いますが、一時的な家賃サービスは比較的応じてくれやすいです。オーナーとしては、1ヶ月でも早く入居者が決まり満室経営を行いたいと考えているからです。
また、1ヶ月分が無理でも日割り分をサービスしてもらうなど方法はあります。
ごく稀にある、「入居中の家賃値上げ」に対応する方法は私も経験を記したコチラの記事をご覧ください。
火災保険は自分で選ぶ【難易度レベル1】
不動産会社からの初期費用見積もりに「火災保険料」という項目があるかと思います。
くれぐれも不動産会社から提案される火災保険には加入しないでください。
過去に取引したもので2年間契約20,000円というプラン提案をみましたが、正直これはかなり割高です。
割高な理由は単純。
不動産会社は、お客さんが加入した保険会社から一定割合の報酬をもらっているからです。
火災保険の加入はほとんどの物件で強制されておりますが、どこで加入するかはご自身で決めることができます。
不動産会社の中には、「自社の保険プランに必ず加入していただきます」と言ってくる会社もあるかもしれませんが、用意されたプランにしか入れないのは独占禁止法にも抵触します。
おすすめの火災保険会社は、チューリッヒの【ミニケア賃貸保険】です。
申し込みはとても簡単で全てインターネットで手続きを行います。
手元に物件資料があれば数十分で完結します。
私個人も加入していましたが、ムダのない補償でお得な保険料だったため友人にも薦めて加入されました。
ちなみに価格は年間3,610円〜。
私は年間4,190円のプランに加入しておりました。
火災保険の特約（オプション）として【個人賠償責任保険】というものがあります。
これは、一家に一契約加入しているととても便利なのですが、自動車保険や自転車保険の内容と被って二重契約にならないよう注意が必要です。
既に自動車保険で加入している場合は、火災保険ではつける必要がありません。
個人またはその家族が、日常生活で誤って他人にケガをさせてしまったり、他人のモノを壊してしまったりして、法律上の損害賠償責任を負った場合の損害を補償する保険です。
補償の対象となる事故例は、次のとおりです。他人の「身体」や「モノ」に損害を与えた場合が対象となりますので、他人への名誉を傷つけたり、プライバシーを侵害したりしたといったケースは補償の対象外となります。
- 飼い犬が人に噛み付いて怪我を負わせた
- 小学生の息子が自転車に乗っていて、歩行中の老人にぶつかり怪我を負わせた
- ベランダから植木鉢を落としてしまい、下の車を傷つけてしまった
鍵交換代を不要と伝える【難易度レベル2】
出ました！
「負担してもらえた嬉しい費用」ランキング第1位。
本来、これはオーナー負担です。
費用負担についてトラブルにならないよう、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを定めています。
ガイドラインの中では、「オーナー（家主）負担」とされております。
しかし、法的拘束力がないため最終的には借主（あなた）の負担としていることが多いです。
とは言え、黙って支払うのはもったいない。
交渉は無料です。
以下のように伝えてみるとよいでしょう。
鍵の交換代はオーナー様にご負担いただくことは可能ですか？
国交省のガイドラインについて国交省に確認の電話をしたところ、原則は貸主負担との回答でした。
一方的な申し出にはなり大変恐縮ですが、一度交渉していただけないでしょうか？
断られた場合は、しょうがないです。
こればっかりは、法的拘束力がありませんのでオーナーの判断となります。
では、続いて負担してくれなかった「鍵交換を自己負担」で行うかどうか。
個人的には防犯面を考えると、交換した方が良いと思います。
しかし、20,000円を越える高額な交換費用であれば話は変わります。
一旦鍵はそのままにして後から管理会社に承認をもらってご自身で鍵屋さんに交換してもらった方が圧倒的に安いです。
「消臭抗菌代、メンテナンス、クリーニング不要」と伝える【難易度レベル3】
申し込みするお部屋の汚れがご自身の許容範囲であれば支払う必要はありません。
また、前に入居していた方が退去した後の清掃費用はオーナーがそれ相応の費用を前の入居者からもらっており、オーナー負担で清掃をした上で賃貸募集をするのが一般的です。
わざわざ借り手が費用負担する必要ははありません。
百歩譲って、退去時の清掃費用を前払いしているということであれば分からないでもないですが、入居時と退去時のダブルで請求してくる不動産会社もありますのでいつの清掃費用を意味しているのか注意が必要です。
退去時のぼったくりを避けるためにはコチラの記事をご確認下さい。
仲介手数料の値引き交渉【難易度レベル4】
これは、不動産会社の立場として言われると一番きついです。
営業マンは絶対自分から言わないです。
初期費用見積書を見ると、仲介手数料は家賃の1ヶ月（＋消費税）となっていると思います。
実はこれ、2020年1月に裁判になり衝撃的な判決になりました。
宅建業法では、不動産会社が受け取れる仲介手数料はオーナーと借り手合わせて家賃の1ヶ月分が限度と決められています。
※ここまでは問題ないですよね。
問題はここから。
居住用物件の場合は、オーナーと借り手それぞれ一方から受け取れる仲介手数料は家賃の0.5ヶ月分が限度とされているのです。
例外として、借り手が1ヶ月分の仲介手数料負担を「承諾」している場合には、1ヶ月分を受け取っても良いと決められております。
要するに、この例外部分（承諾の上、仲介手数料は家賃の1ヶ月分）が慣習となっていると言うことです。
- 「裁判結果を不動産会社に伝えれば簡単に半額にできるのでは？」
- 「そもそも1ヶ月分というのを承諾しなければ良いのでは？」
と思われるかもしれないですが、それがそうも簡単ではありません。
裁判の判決は出ましたが、そもそも法律は変わっておりません。
「承諾」が得られないお客さんの契約を拒む不動産会社もいます。
契約書類の一部の1ヶ月分の仲介手数料の支払いを承諾する旨の記載が小さく書かれていたりもします。（契約書に署名捺印をしたら、承諾したことになりますのでご注意ください。）
また、稀に仲介手数料に管理費や共益費まで含めている不動産会社がありますので注意が必要です。
管理費や共益費は仲介手数料に含めてはいけません。
仲介手数料は、家賃＋駐車場代の合計額に消費税を加算した金額です。
賃貸の仲介手数料については、特化した記事を書きましたのでご覧ください。
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安くなった費用内訳（値引き交渉後）
| 当初の初期費用見積り額（before） | |
| 賃料 | 65,000円 |
| 管理費 | 2,000円 |
| 駐車場代 | 5,000円 |
| 前家賃 | 72,000円 |
| 敷金・礼金 | 0円 |
| 仲介手数料 | 77,000円 |
| 保証料 | 57,600円 |
| 鍵交換代 | 18,000円 |
| 清掃費 | 50,000円 |
| 火災保険料 | 20,000円 |
| 合計 | 366,600円 |
| 交渉後の初期費用見積り額（after） | ||
| 賃料 | 65,000円 | |
| 管理費 | 2,000円 | |
| 駐車場代 | 5,000円 | |
| 前家賃 | 0円 | ▲72,000円 |
| 敷金・礼金 | 0円 | |
| 仲介手数料 | 38,500円 | ▲38,500円 |
| 保証料 | 57,600円 | |
| 鍵交換代 | 11,000円 | ▲7,000円 |
| 清掃料 | 50,000円 | 交渉したが決裂 |
| 火災保険料 | 8,380円 | ▲11,620円 |
| 合計 | 237,480円 | ▲129,120円 |
合計で129,120円削減出来ました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
具体的な交渉方法や項目別削減金額など包み隠さず紹介させていただきました。
交渉は相手がいる話ですからうまくいかない場合もありますが、火災保険などは自分で簡単にできるところなのでまずは簡単なところからやってみてほしいです。
賃貸物件入居の際に必ず読むべき書籍をご紹介します。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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