【リアルわらしべ長者】資産を増やしたいなら中古マンション一択！

こんにちは、とびうお（@tobiuo89098360）です。

突然ですが、「中古物件」って聞くとどんなイメージですか？

このような負のイメージをお持ちの方も多いはず

ですが、現在は家を買うなら「新築でしょ」という新築一辺倒の時代は終わりました。

2019年10月、アットホームによるアンケート調査で、住宅検討者の約7割がまず最初に「中古住宅」の購入を検討したとの結果が出ました。

そんな「中古物件」の買換えで超合理的に資産を増やしたお客さんの売買サポートを行なった実体験をご紹介していきます。

自宅マンションを3度購入し、2度の売却

【お客さん情報】

名前	Aさん
性別	男性
年齢	65歳（現在）
職業	サラリーマン（メーカー勤務　営業職）
家族構成	本人・妻

最初は新築マンションを購入

いまでこそ「中古派」だが、はじめに買ったのは当時居住していた関西の新築マンションだった。

購入するつもりもなかったが、散歩ついでにふらりと新築モデルルームを見に行ったところ家族が気に入り購入を決意。

だが、住み始めて数ヶ月経つと部屋中の壁紙が剥がれ始めた。

何度も補修をしてもらったが、完全に元通りになることはなく常に壁紙が剥がれている箇所があった。

Aさんいわく、他の住戸でも同じ症状が出たことから施工不良だったそう。

10年後、転勤をきっかけに売却を決意。

同じエリアで物件供給数が少なかったため、新築時の−200万円ほどで売却することができた。

故郷 九州で中古マンションを購入

ご両親の高齢化・介護への不安から単身で故郷である九州への帰省。

とある知人のご紹介で私はAさんと知り合い、中古マンション探しがスタートした。

東日本大震災を目の当たりにした経験から「津波を避けられる高台」が絶対条件。

10件以上内覧してもなかなか希望に沿うマンションが見つからず、一旦賃貸物件への借り暮らしも考えたところで理想のマンションに出会うことができた。

価格交渉が成立した理由は以下2点。

1. 住宅ローン返済が困窮。
2. 現金一括購入を提示。（100%買ってくれる）

価格交渉を成立させるには、売却理由を知っておくことはとても重要です。

過去記事で理由別の価格交渉難易度を解説しておりますのでよろしければご覧ください。

5年後に売却&購入

ご両親の介護はひと段落したが、自身の身体の衰えも感じるようになった。

車の運転を面倒に感じることが多く、車を手放しても生活の利便性が良い立地への住み替えを決意。

ありがたいことに再度お声掛けいただきお手伝いをさせてもらった。

1,040万円で購入したマンションはなんと1週間で売却することができた。

それも当時の同じマンション内の最高値クラスの1,290万円で成約。

冒頭で紹介したとおり、中古物件の取引が非常に活発化されていたことが要因と考えている。

居住目的のマンションでありながら、250万円の利益を出すことができた。

※仲介手数料等の諸経費は考慮していない。

通常、不動産の売却で利益が出た場合約20%の税金（譲渡所得税）を納めなければならない。

例えば、250万円の利益が出たケースの場合、50万円の税金を持っていかれてしまう。

しかし、マイホームを売った場合の利益は特例がある。

この特例が超絶有能。

3,000万円までの利益であれば課税がない。

つまり、先程ケースで言うと50万円の税金を支払う必要がないということ。

詳しくは、諸条件があるためこちらの国税庁HPをご覧ください。

早々に売れることが決まったため、急いで住替え先の検討に入った。

マンション買換えに伴う物件引き渡し猶予3ヶ月の間に街中のマンションを購入。

価格交渉の末、販売価格から50万円値引きの1,030万円で購入することができた。

売主は、ご高齢の女性お一人。

亡くなったご主人から相続した資産。

既に老人ホームに転居しており、息子さんが空気の入れ替えなどの管理を行なっていた。

住んでいないマンションにも関わらず、管理費・修繕積立金・固定資産税などの維持管理費が「無駄」と感じるようになったそうで価格交渉に応じて下さった。

ちなみに、1,030万円は同じマンション内の取引事例では過去一番安い価格であった。

購入手続き中の「5年以内でまた売るかもしれないからよろしくね」という一言がとても印象的だった。

Aさんにとってマンションはただの「住まい」ではなく、資産を増やす「投資」の一種であることに感銘を受けた。

▼とにかく物件を安く買いたい方には競売物件もオススメ

またも買換えを思索

この記事を書こうと思ったのは先週の出来事がきっかけ。

賃貸であればライフステージに合わせた住み替えはそれほど難しいものではないと思います。

しかし、持ち家の住み替えでしっかりと資産を築いていくことは難易度が高い。

Aさんのマンション売買サポートをさせてもらった経験から「資産を築きながら住み替えるコツ」を学びました。

資産を築きながら住み替えるコツ

購入時は必ず指値（値引き交渉）をする

希望額を言うのはタダ。

売主は売らなければならない理由があるが、買いては物件を選べる立場。

交渉の末、条件が合わねければ購入を見合わせ別の物件を探せば良いだけ。

中古マンションが良い

過去に取引された部屋があるため、相場が分かりやすい。

リフォームは内装だけで良いためリフォーム代金が戸建てに比べて安い。

築20年前後が狙い目

築20年までは価格の下落率が大きいが、その後は緩やかだから。

最低3年間は住んでから売る

先述した売却時の税金をほぼゼロにする3000万円特別控除が適用されるのは3年に一度だけ。

おわりに

Aさんとは約7年のお付き合いになりますが、いまでも月に一度必ず電話があり「とびうおさん、肉食べに行こう」とランチに誘ってくださいます。

不動産売買という仕事は取引価格が大きく人生を大きく左右するイベントだけに責任も重大ですが、営業の楽しさを満喫しながら日々の業務を頑張っています。

最後に、中古マンション購入時のおすすめ勉強本を3冊ご紹介します。

本日もご覧いただきありがとうございました。

みなさまの住宅購入のお役に立てれば幸いです。

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